Каждый покупатель недвижимости должен иметь полную ясность относительно наличия исков третьих сторон, обременяющих недвижимость. Права пользования чужим имуществом/сервитуты, право удержания и прочие обременения недвижимости, а также аренда, ипотека и неуплаченные налоги могут серьезно повлиять на возможность приобретения, а также на стоимость и возможность перепродажи недвижимости. Эти риски могут распространяться на все, что каким-либо образом связано с недвижимостью. Продавец недвижимости не обязательно будет злонамеренно утаивать информацию, но может просто о чем-то забыть или упустить какие-то моменты. Во многих случаях — особенно если недвижимость находится в сельской местности — существуют договоры между лицом, владевшим недвижимостью до нынешнего продавца, и соседями относительно таких вопросов, как право прохода или право на выгон скота. Даже если такие права не отражены в реестре, тем не менее они могут действовать. Например, неофициальное разрешение на выпас скота на определенном лугу может за несколько лет стать юридически действительным правом аренды или даже ограниченным правом собственности. Поэтому в большинстве случаев, особенно если речь идет о сельской недвижимости, рекомендуется побеседовать с соседями, представителями местных органов власти (с такими как члены общинного совета) и другими людьми, знакомыми с местной ситуацией, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Ограничения и обязательства
Если продавец недвижимости не оплачивает счета, выставленные рабочими-строителями и подрядчиками, в некоторых странах кредиторы могут иметь право удержании недвижимости строителями или право удержания недвижимости, вносимое в земельный кадастр или в реестр собственности. Для нового собственника такое право удержания означает, что на его недвижимость распространяется обязательство по погашению любых неоплаченных счетов. Это необходимо учитывать, особенно при приобретении только что построенной квартиры или дома, и требовать от продавца подтверждения отсутствия неоплаченных счетов.
Недвижимость может быть обременена обязательствами по уплате налога на прирост капитала и других налогов, и пошлин, не внесенных продавцом. В некоторых странах налоги, обременяющие недвижимость, дают право на удержание имущества, т. е. долг по уплате налогов обращается непосредственно на объект недвижимости. Поэтому покупателю абсолютно необходимо получить надлежащее обеспечение, например, в виде банковской гарантии или размещения соответствующей суммы у нотариуса или юриста.
Обременения или иски третьих сторон отражены прежде всего в реестре собственности или в земельном кадастре (в тех странах, где они существуют), но также могут существовать по закону (например, подразумеваемые права пользования или вышеуказанные требования об уплате налогов), но не быть внесенными в реестр. Соответственно, этим вопросам необходимо уделять повышенное внимание. Все существующие обременения и иски третьих сторон в отношении недвижимости обязательно должны указываться в договоре купли-продажи, который также должен определять, кто несет ответственность или кто сплачивает конкретные обременения и задолженности. Перед приобретением недвижимости необходимо получить выписку из соответствующего земельного кадастра или реестра собственности и подробно выяснить, имеются ли в отношении данной недвижимости какие-нибудь обременения или иски третьих сторон.
Юрист, привлеченный в качестве консультанта по вопросам приобретения недвижимости, обязан выяснить все вопросы о причитающихся выплатах, чтобы определить защищенные законом иски и права третьих лиц, которые могут распространяться на объект недвижимости, а также уточнить все права, которые могут иметь собственники соседних объектов недвижимости. Также важно осмотреть недвижимость, которую вы собираетесь приобрести, — это поможет выявить те права, которые невозможно определить по документам. Если, например, через участок проходит дорожка, из этого может следовать, что на данный участок распространяется защищенное законом право прохода, хотя оно и не отражается ни в одном документе. Разговор с соседями часто помогает прояснить такие ситуации. А после того как вы в итоге приобретете недвижимость не забывайте своевременно осуществлять техническое обслуживание фанкойлов вашего климатического оборудования.